DÍVIDA DE CONDOMÍNIO, COMO SE VÊ EM UM CENÁRIO DE RECUPERAÇÃO JUDICIAL

 Um das questões que trazem grandes reflexões, é a dívida condominial. Em especial, quando tal espécie de dívida é tratada em sede de recuperação judicial (RJ), haja visto que depende da data em que foi constituída, se antes ou depois do pedido de recuperação judicial. 

Sabe-se que, a dívida de condomínio tem natureza propter rem, ou seja, está vinculada ao próprio imóvel, independentemente de quem seja o proprietário ou ocupante, como expressa o art. 1.315 do CCB, excetuando a hipótese do Tema 886 fixado no REsp Repetitivo nº 1.345.331/RS. Por ter esta natureza, a dívida de condomínio não é pessoal e o crédito do condomínio possui preferência sobre o crédito de outros credores (STJ, AgInt no REsp: 1730607 SP 2018/0061332-0, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, DJe 02/08/2018). E ainda: STJ: AgRg no AREsp 215906/RO e AgInt no REsp 1513465/PR.

Essa característica confere ao condomínio uma garantia robusta, isto é, o próprio imóvel gerador do débito pode ser objeto de penhora e leilão para satisfação da dívida, inclusive sendo possível a penhora do bem de família nessa situação específica, conforme entendimento do STJ (STJ - AgInt no AREsp: 2030636/PR, QUARTA TURMA, DJe 27/05/2022 e AgRg no REsp 1196942/MG, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, DJe 21/11/2013).

As dívidas condominiais vencidas antes da data do pedido de recuperação judicial são consideradas créditos concursais. 

Tais créditos se sujeitam aos efeitos do plano de recuperação judicial aprovado pela assembleia de credores. Quanto ao pagamento ocorrerá conforme as condições (prazos, deságios, formas de pagamento) estabelecidas no plano.

No tocante as cobranças ou execuções judicializadas em relação as dívidas condominiais, os feitos ficaram suspensos automaticamente, por força do processamento da recuperação, sujeitando-se ao que for decidido no juízo universal da recuperação, e o condomínio deve habilitar seu crédito no processo recuperacional.

A jurisprudência de nossos Tribunais ainda é contraditória, até mesmo em sede do STJ, pelas turmas que compõem a 2ª Seção. Contudo, a 2ª Seção de referida Corte Superior já decidiu que a dívida condominial se submeterá a recuperação, dependendo do momento em que o pedido do soerguimento for protocolado, segundo a interpretação do art. 49 da Lei de Recuperação.

Neste sentido, veja-se os seguintes arestos ementados:

RECUPERAÇÃO JUDICIAL – GRUPO PDG - CUMPRIMENTO DE SENTENÇA REFERENTE A DÉBITO CONDOMINIAL – DÍVIDA CONDOMINIAL ANTERIOR AO PEDIDO DE RECUPERAÇÃO JUDICIAL - CRÉDITO CONCURSAL – ART. 49, LRE - Estão sujeitos à recuperação judicial todos os créditos existentes na data do pedido, ainda que não vencidos (art. 49 da Lei nº 11.101/2005)– Os créditos referentes às taxas condominiais anteriores ao pedido de recuperação judicial têm caráter concursal – A despeito de a obrigação ter natureza "propter rem", é certo que, pelo art . 49, LRJ, a taxa condominial anterior ao pedido de recuperação judicial constitui crédito concursal – Extinção do cumprimento de sentença que se impõe – Sentença mantida - RECURSO DESPROVIDO. (TJ-SP - Apelação Cível: 00001225720208260084 Campinas, Relator.: Sérgio Shimura, Data de Julgamento: 11/08/2022, 2ª Câmara Reservada de Direito Empresarial, Data de Publicação: 11/08/2022)

EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. IMPUGNAÇÃO AO CUMPRIMENTO DE SENTENÇA REJEITADA. EMPRESA EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL . CONCURSALIDADE DE PARTE DOS CRÉDITOS RECONHECIDA. DECISÃO PARCIALMENTE REFORMADA. 1. As obrigações condominiais são de natureza propter rem e não podem ser entendidas como dívida do falido, mas como encargos relativos ao próprio bem, razão pela qual trata-se de crédito extraconcursal que deve ser pago antes dos demais créditos (Precedente STJ) . 2. O processo de recuperação judicial não exonera o condômino de concorrer para o rateio das despesas destinadas à manutenção e conservação do condomínio, ou seja, não se submete a suspensão de que cuida o artigo 6º, da Lei 11.101/2005.3 . São despesas necessárias para administração do ativo e, como tais, consoante preconiza o artigo 84, inciso III, da Lei nº 11.101/2005, ostentam qualidade extraconcursal.4. O REsp nº 2002590 - SP (2022/0140725-4), do Superior Tribunal de Justiça, decidiu que os créditos de dívidas condominiais, anteriores ao pedido de recuperação judicial, são recursais e deverão ser pagos nos termos definidos no plano de recuperação, enquanto os créditos posteriores são extraconcursais .5. Considerando que parte do crédito (taxas condominais) são atinentes às despesas condominiais anteriores ao pedido de recuperação judicial, devem ser submetidas ao plano de recuperação judicial, enquanto as demais, vencidas após o pedido de recuperação judicial, possuem natureza extraconcursal. AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. (TJ-GO - Agravo de Instrumento: 54146313020248090000, GOIÂNIA, Relator.: Des(a).: Des. DORACI LAMAR ROSA DA SILVA ANDRADE, 7ª Câmara Cível)

Em caso de aprovação do plano acontecerá a novação (substituição) da dívida original, não havendo mais a possibilidade buscar o débito antigo, devendo seguir as novas condições de pagamento. 

Advindo a posteriori despesas e obrigações condominiais ao pedido de soerguimento judicial, estas são tidas como créditos extraconcursais. Neste caso, não o são submetidos ao plano de recuperação, passando a gozarem de prioridade. Portanto, haverão de ser quitados pontualmente pela recuperanda, por serem considerados essenciais para a manutenção do imóvel e da atividade.

Esclareça-se, no entanto, as dívidas futuras condominiais podem ser exigidas judicialmente, sem se adstringir a suspensão imposta pela RJ para os créditos concursais. Isto se dá, posto que, utilizando-se do mesmo raciocínio em caso de falecia da pessoa jurídica, a jurisprudência do STJ tende a considerar os débitos condominiais como extraconcursais em todos os casos, por serem encargos da massa falida, o que reforça sua prioridade no recebimento.

Em tais casos, consulte um advogado especialista, para que lhe esclareça os riscos e os procedimentos a serem empregados, fazendo uma análise e dando a melhor solução.