LOCAÇÃO DE IMÓVEIS POR PLATAFORMAS DIGITAIS: STJ REFORÇA A PROIBIÇÃO EM CONDOMÍNIOS RESIDENCIAIS SEM AUTORIZAÇÃO

A nova orientação do Superior Tribunal de Justiça sobre Airbnb e contratos de curta estadia

A utilização de imóveis residenciais para hospedagens e estadias de curta duração por meio de plataformas digitais, como Airbnb, tornou-se uma importante fonte de renda para proprietários e, simultaneamente, uma fonte de conflitos no âmbito condominial.

A questão ganhou novo contorno em 7 de maio de 2026, quando a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ), no julgamento do REsp 2.121.055/MG, uniformizou a orientação da Corte e estabeleceu que a utilização de unidades residenciais para contratos atípicos de curta estadia, quando caracterizada a exploração econômica reiterada ou profissionalizada, depende de autorização do condomínio, mediante aprovação de dois terços dos condôminos.

A decisão representa importante marco para o Direito Imobiliário e para o Direito Condominial, especialmente porque procura conciliar o direito de propriedade com a destinação do empreendimento e os direitos dos demais moradores à segurança, ao sossego e à tranquilidade.

1. A questão jurídica

As plataformas digitais modificaram profundamente a forma tradicional de exploração econômica dos imóveis.

Por meio de aplicativos e sites especializados, o proprietário pode disponibilizar seu apartamento por períodos extremamente curtos, muitas vezes por apenas alguns dias, permitindo a sucessiva entrada e saída de pessoas sem vínculo permanente com o condomínio.

O problema surge quando essa atividade é exercida em edifícios cuja convenção condominial estabelece destinação exclusivamente residencial.

Nesse cenário, coloca-se em conflito, de um lado, o direito do proprietário de usar, gozar e explorar economicamente seu imóvel e, de outro, o direito da coletividade condominial de preservar a finalidade residencial do empreendimento.

A discussão chegou ao STJ em diferentes processos e recebeu, inicialmente, decisões das Turmas de Direito Privado.

Em 2021, no julgamento do REsp 1.819.075/RS, a Quarta Turma entendeu que, havendo previsão de destinação residencial na convenção do condomínio, não seria possível utilizar as unidades para hospedagem remunerada por plataformas digitais, salvo autorização dos próprios condôminos.

Posteriormente, a Terceira Turma também reconheceu a possibilidade de condomínios residenciais estabelecerem restrições à locação por curto período, inclusive fixando prazo mínimo para as locações.

A controvérsia, entretanto, exigia uma orientação uniforme do Tribunal.

2. O julgamento mais recente do STJ

A resposta veio com o julgamento do REsp 2.121.055/MG, pela Segunda Seção do STJ, sob relatoria da ministra Nancy Andrighi.

A Corte analisou a possibilidade de utilização de apartamento situado em condomínio residencial para contratos de curta estadia, normalmente intermediados por plataformas como Airbnb, sem prévia autorização do condomínio.

Por maioria de votos, prevaleceu o entendimento de que a utilização reiterada do imóvel para estadias de curta duração, quando acompanhada de exploração econômica ou profissionalização da atividade, descaracteriza a destinação exclusivamente residencial da unidade.

Consequentemente, para que esse tipo de exploração seja admitido, é necessária a alteração da destinação condominial, observando-se o quórum de dois terços dos condôminos, conforme o artigo 1.351 do Código Civil.

O próprio STJ destacou que a decisão tem a finalidade de uniformizar o entendimento da Corte sobre a matéria.

3. Não é a plataforma que determina a natureza jurídica do contrato

Um dos aspectos mais importantes da decisão de 2026 é que o STJ não considera que a simples utilização de uma plataforma digital transforme automaticamente um contrato de locação em atividade proibida.

Em outras palavras, o problema jurídico não está no Airbnb, no aplicativo ou na internet.

A plataforma é apenas o meio utilizado para aproximar proprietário e interessado.

Segundo a orientação do STJ, é irrelevante se o imóvel é oferecido por uma plataforma digital, por uma imobiliária, por anúncios, panfletos ou outros meios. O que deve ser analisado é a verdadeira natureza da utilização do imóvel.

Assim, uma locação residencial pode, em determinadas circunstâncias, ser intermediada digitalmente sem que isso, por si só, altere sua natureza jurídica.

O ponto central é outro: a frequência, a habitualidade, a exploração econômica e a profissionalização da atividade podem demonstrar que o imóvel deixou de ser utilizado primordialmente como residência e passou a funcionar como unidade destinada à exploração de estadias de curta duração.

4. Locação por temporada não é necessariamente proibida

É importante fazer uma distinção.

A decisão do STJ não significa que toda e qualquer locação por temporada esteja automaticamente proibida em condomínios residenciais.

O Tribunal deixou claro que o simples fato de o imóvel ser disponibilizado por uma plataforma digital não é suficiente para descaracterizar sua natureza residencial.

O que caracteriza a situação analisada pela Corte é a existência de contratos atípicos de curta estadia, acompanhados de exploração econômica reiterada ou profissionalização da atividade.

A própria jurisprudência reconhece a existência de diferenças entre:

• locação residencial tradicional;

• locação por temporada;

• hospedagem hoteleira;

• contratos atípicos de curta estadia intermediados por plataformas digitais.

No julgamento de 2021, por exemplo, o STJ havia classificado determinada modalidade de utilização do imóvel por Airbnb como contrato atípico de hospedagem, especialmente diante da alta rotatividade e das características concretas da atividade.

Já no julgamento de 2026, a Segunda Seção destacou que os contratos atípicos de curta estadia não se enquadram propriamente nem na locação residencial por temporada nem na hospedagem hoteleira tradicional.

Portanto, a análise deve ser feita de acordo com as características efetivas da exploração do imóvel.

5. O direito de propriedade encontra limites no condomínio

O proprietário possui, naturalmente, o direito de usar, gozar e dispor de seu imóvel.

Entretanto, quando o imóvel está inserido em um condomínio edilício, o exercício desse direito deve ser compatibilizado com as regras coletivas que disciplinam a utilização das unidades.

O artigo 1.336, IV, do Código Civil estabelece como dever do condômino dar à sua unidade a mesma destinação que tem a edificação, não a utilizando de maneira prejudicial ao sossego, à salubridade e à segurança dos demais moradores.

É justamente nesse ponto que o STJ fundamentou sua decisão.

Um condomínio concebido e regulamentado como residencial pressupõe uma determinada dinâmica de convivência.

A entrada e saída constante de pessoas estranhas ao condomínio pode gerar impactos na segurança, no controle de acesso, no sossego e na própria rotina dos moradores.

A decisão do STJ reconhece que esses fatores podem justificar a limitação da exploração econômica de unidades residenciais.

6. O quórum de dois terços

Outro aspecto relevante da decisão é a definição do quórum necessário para alteração da destinação.

O STJ destacou que o artigo 1.351 do Código Civil exige aprovação de dois terços dos condôminos para a mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária.

Dessa forma, em um condomínio cuja destinação seja residencial, a exploração reiterada e profissionalizada de unidades mediante contratos atípicos de curta estadia não pode simplesmente ser implementada unilateralmente pelo proprietário.

É necessária a autorização condominial adequada.

O STJ consignou expressamente que, na ausência da aprovação de dois terços dos condôminos, a utilização pretendida permanece vedada quando incompatível com a destinação residencial do empreendimento.

Essa orientação traz maior segurança jurídica para síndicos, administradoras e proprietários.

7. E se a convenção não mencionar expressamente o Airbnb?

Essa é uma das dúvidas mais frequentes.

A ausência da palavra “Airbnb” ou de outra plataforma digital na convenção condominial não significa, necessariamente, que a atividade esteja permitida.

A interpretação do STJ considera a destinação do empreendimento, e não apenas a existência de uma cláusula específica mencionando determinada plataforma.

Isso é particularmente importante porque as plataformas podem mudar, surgir novas empresas e novas formas de contratação podem ser desenvolvidas.

Seria juridicamente inadequado interpretar a convenção de forma a permitir determinada atividade apenas porque ela não foi expressamente prevista no momento em que o documento foi elaborado.

O que deve ser examinado é se a utilização concreta da unidade é compatível com a destinação residencial estabelecida para o condomínio.

8. A decisão não transforma todo anúncio em atividade irregular

Também é importante evitar uma interpretação excessivamente ampla da decisão.

O STJ não estabeleceu que qualquer proprietário que anuncie seu imóvel em uma plataforma digital esteja automaticamente cometendo uma irregularidade.

A própria Corte ressaltou que o meio de disponibilização do imóvel não define sua natureza jurídica.

A análise deve considerar elementos concretos, entre eles: a) duração das estadias; b) frequência das locações; c) habitualidade; d) grau de profissionalização; e) exploração econômica reiterada; f) eventual prestação de serviços; g) rotatividade de ocupantes; h) compatibilidade com a convenção condominial; I) impactos sobre segurança, sossego e salubridade.

Portanto, não se trata de uma proibição absoluta e abstrata de toda locação realizada por meio da internet.

Trata-se, sobretudo, de impedir que uma unidade inserida em empreendimento de destinação residencial seja transformada, de maneira unilateral, em instrumento de exploração profissional de estadias de curta duração.

9. Consequências práticas para proprietários e condomínios

A decisão do STJ produz consequências práticas relevantes.

Para o proprietário, antes de anunciar uma unidade em plataforma de curta estadia, torna-se essencial verificar: 1. a convenção do condomínio; 2. o regimento interno; 3. eventuais decisões anteriores de assembleia; 4. a destinação atribuída ao empreendimento; 5. a existência de autorização para contratos de curta estadia; 6. a forma e a frequência da exploração pretendida.

Para o condomínio, por sua vez, a decisão reforça a importância de manter atualizadas a convenção e as normas internas, disciplinando adequadamente as formas de utilização das unidades.

Também é recomendável que eventual deliberação sobre a matéria seja formalizada em assembleia, observando-se o quórum legal aplicável.

10. O equilíbrio entre propriedade e convivência condominial

O debate sobre plataformas digitais revela uma questão maior do Direito Imobiliário contemporâneo: até onde pode ir o direito individual de exploração econômica da propriedade quando essa exploração interfere na coletividade condominial?

A propriedade não é um direito absoluto.

No condomínio edilício, o exercício dos direitos individuais necessariamente convive com interesses coletivos.

O proprietário não deixa de ser titular de seu imóvel, mas deve respeitar a destinação do empreendimento e as regras legitimamente estabelecidas pela coletividade.

De outro lado, o condomínio também não possui poder ilimitado para restringir a propriedade individual.

As limitações devem encontrar fundamento na lei, na convenção, na destinação do empreendimento e nas circunstâncias concretas da utilização.

A jurisprudência do STJ procura justamente estabelecer esse equilíbrio.

11. Conclusão

A orientação mais recente do Superior Tribunal de Justiça representa um importante avanço na definição dos limites da exploração de imóveis residenciais por plataformas digitais.

A partir do julgamento do REsp 2.121.055/MG, a Segunda Seção consolidou o entendimento de que a exploração econômica reiterada ou profissionalizada mediante contratos atípicos de curta estadia pode descaracterizar a destinação residencial da unidade.

Em condomínios residenciais, a utilização do imóvel nessa modalidade depende, portanto, da autorização condominial necessária, com aprovação de dois terços dos condôminos, quando houver alteração da destinação.

A decisão, contudo, deve ser interpretada com cautela.

Não é a plataforma digital que torna a utilização irregular. O elemento decisivo é a forma concreta de exploração do imóvel e sua compatibilidade com a destinação residencial do condomínio.

Dessa maneira, proprietários, síndicos, administradoras e investidores imobiliários devem analisar cada situação individualmente, especialmente a convenção condominial e a forma de utilização pretendida.

O entendimento do STJ demonstra que o crescimento das novas formas de exploração econômica dos imóveis exige uma releitura do Direito Condominial, mas sem afastar os princípios tradicionais que protegem tanto o direito de propriedade quanto a segurança, o sossego e a adequada convivência entre os moradores.

Em síntese: o proprietário continua podendo explorar economicamente seu imóvel, mas, quando essa exploração assumir caráter reiterado e profissional de curta estadia em condomínio residencial, não poderá fazê-lo de forma unilateral, em descompasso com a destinação do empreendimento e sem a necessária autorização da coletividade condominial.